Have any questions?
+44 1234 567 890
2021-01-24 19:38
Kann ich die Miete für meine Gewerberäume wegen Covid-19-Pandemie-Schließungen mindern oder kündigen?
Die tatsächliche Grundlage von Miet- und Pachtverträgen für Gewerberäume war – bevor Covid-19 auf der Weltbühne erschien – die normale unbeschränkte räumliche und zeitliche Nutzung der Flächen durch den Mieter. Wegen der Corona-Schutz-Verordnung der Bundesländer durften viele verschiedene Gewerberäume seit März 2020 für einen gewissen Zeitraum nicht mehr als Einzelhandelsgeschäfte, Sportstudios, Kosmetikstudios etc genutzt werden, wie das auch zur Zeit wieder der Fall ist. Mit der Pandemie haben sich damit die Grundlagen der Miet- und Pachtverträge schwerwiegend verändert. Deshalb hat der Bundestag am 23.12.2020 im Rahmen der Pandemiegesetze den Art. 240 § 7 EGBGB (Vermutung einer pandemiebedingten Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträge) sowie einen neuen § 44 EGZPO (Beschleunigung von Verfahren über eine pandemiebedingte Miet- und Pachtanpassung) eingeführt, da es bisher schwierig war, nach den zivilrechtlichen Regelungen (§ 313 BGB) einen Ausgleich zwischen Mieter und Vermieter ohne entsprechende bereits getroffene Vertragsregelungen zu finden.
- Nach Art. 240 § 7 EGBGB wird jetzt (widerlegbar) zugunsten des Mieters vermutet, dass sich die Verwendbarkeit des Mietgegenstandes für den Betrieb des Mieters infolge staatlicher Maßnahmen (Verordnung, Allgemeinverfügung, Verwaltungsakte) zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie mindestens erheblich verschlechtert hat. Dabei kann sich die Maßnahme auf die Mietsache selbst oder den in der Mietsache ausgeübten Betrieb beziehen.
- Weiterhin wird verlangt, dass die Vertragsparteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung hätten voraussehen können. Bei der Beurteilung dieser Frage müssen auch alle im Vertragswerk getroffenen Sonderregelungen wie etwa Kündigungs- oder Anpassungsansprüche des Mieters etc und auch Regelungen, die die Vertragsparteien hinsichtlich von Vertragsstörungen getroffen haben, einbezogen werden.
- Als letzten Punkt muss der Mieter nachweisen, dass das Festhalten an der bisherigen Regelung für ihn unzumutbar ist. Hierfür reicht es nicht aus, Umsatzeinbußen darzulegen. Von Bedeutung ist dabei ebenso, wie stark sich die staatlichen Beschränkungen auf den Betrieb des Mieters konkret auswirken. So müssen etwa öffentliche oder sonstige Zuschüsse Dritter oder ersparte Aufwendungen im Zusammenhang mit Kurzarbeit oder dem Wegfall von Wareneinkäufen den Umsatzeinbußen gegenübergestellt werden.
Sind die Voraussetzungen erfüllt, kann eine Vertragsanpassung allerdings nur im angemessenen Umfang vom Mieter begehrt werden. Angemessen ist eine Anpassung dann, wenn die schutzwürdigen Interessen und die ursprüngliche vertragliche Risikoaufteilung beider Vertragsteile Berücksichtigung finden. Das Ergebnis kann im Einzelfall eine Stundung oder eine Anpassung der Miethöhe, eine Verringerung der vermieteten Fläche bei gleichzeitiger Herabsetzung der Miete oder auch die Aufhebung des Vertrages sein.
Eine zeitliche Begrenzung der Regelung oder ein Rückwirkungsverbot ist nicht vorgesehen. Wenn man also mit seinem Vermieter bisher noch keine einvernehmliche Lösung finden konnte, so beziehen die neuen Regelungen auch die staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung von der Covid-19 Pandemie im Frühjahr 2020 mit ein.
Um diese Regelung schnell umsetzen zu können, hat der Gesetzgeber den § 44 EGZPO eingeführt, der den Gerichten aufgibt, eine Klage in Bezug auf die Anpassung der Miete vorrangig und beschleunigt zu behandeln und innerhalb von einem Monat nach Zustellung der Klageschrift einen 1. Verhandlungstermin anzusetzen. Wegen der möglichen Einholung von Sachverständigengutachten werden diese Verfahren jedoch noch Einiges an Zeit benötigen.