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2020-11-17 16:03
Was muss ich tun, wenn ich meine Geschäftsräume untervermieten möchte?
Ob die momentane schwierige wirtschaftlich Lage, zu große Räumlichkeiten für das eigene Unternehmen oder der Wunsch nach Synergien: Es gibt viele Gründe für eine Untervermietung der Geschäftsräume. Man sollte auf keinen Fall vergessen, dass man auch bei Untervermietung für die pünktlichen Mietzahlungen und eventuelle Schäden am Mietobjekt dem Vermieter gegenüber haftet. Dabei müssen einige Punkte beachtet werden.
Ausschluss der Untervermietung
Problematisch ist es, wenn im Gewerbemietvertrag die Untervermietung individualvertraglich ausgeschlossen wurde. Denn dann weiß der Mieter, auf was er sich einlässt und kann sich im Nachhinein nicht auf das Gegenteil berufen.
Sollte das Verbot der Untervermietung allerdings in einem Formularmietvertrag des Vermieters, also seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelt worden sein, so könnte der vollständige Ausschluss der Untervermietung zur Unwirksamkeit der Klausel führen. Dabei muss geprüft werden, ob das wirtschaftliche Risiko des Mieters bei langfristigen Mietverträgen und das sich daraus ergebende Interesse an einer Untervermietung das Interesse des Vermieters überwiegt.
Eine weitere häufig verwendete Klausel besagt: „Ohne Zustimmung des Vermieters darf der Mieter die Mietsache weder ganz noch teilweise untervermieten oder ihren Gebrauch Dritten in anderer Weise überlassen. Insbesondere darf die Mietsache nicht zu einem Zweck genutzt werden, der den Interessen des Vermieters entgegensteht.“ Bei der Verwendung einer derartigen Klausel muss der Vermieter die Untervermietung erlauben, wenn er keine eigenen entgegenstehenden Interessen geltend machen kann.
Wird das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 540 BGB ausgeschlossen, ist die Klausel unwirksam, wenn die Untervermietung ansonsten im Vertrag nicht generell verboten ist und der Vermieter seine Erlaubnis nach Belieben verweigern kann.
Kein Ausschluss der Untervermietung
Enthält der Mietvertrag keine entsprechende Regelung, so hat der Mieter grundsätzlich einen zumindest allgemein vertraglichen Anspruch auf Untervermietung gegenüber seinem Vermieter. Diesem Untervermietungsanspruch darf der Vermieter sich nur widersetzen, also seine Zustimmung verweigern, wenn er dafür einen wichtigen Grund hat und seine Ablehnung nicht schikanös ist. Dem gewerblichen Mieter steht dann ein Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs.1 Satz 2 BGB zu, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung grundlos verweigert.
Wichtige Gründe für einen Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu verweigern, können sich aus folgenden Umständen ergeben:
- den persönlichen Verhältnisse des Dritten, also Name, Adresse, Geburtsdatum und dem Ruf des Untermieters, denn es ist von Bedeutung, ob er eine Störung des Hausfriedens befürchten lässt, weil er etwa mit einem anderen Mieter im Streit liegt oder als unverträglich bekannt ist;
- dem Gewerbe des Dritten, wegen eventuell auftretender Konkurrenz für den Vermieter selbst oder andere Mieter;
- der wirtschaftlichen Situation des künftigen Untermieters, jedenfalls dann, wenn der Hauptmieter eine Betriebspflicht übernommen hat. Denn es ist im Interesse des Vermieters, dass der Betreiber des Mietobjekts nicht zu häufig wechselt und das Objekt nicht leer steht;
- den wesentlichen Bedingungen der geplanten Untervermietung, etwa die Nutzungsart, die Miethöhe, die Laufzeit des Vertrags, etwaige Kündigungsmöglichkeiten und die Übernahme einer Betriebspflicht.
Deshalb sollte der Mieter vor Vertragsabschluss folgende Angaben über den potenziellen Untermieter übermitteln, damit der Vermieter prüfen kann, ob er einen Grund hat, die Erlaubnis zur Untervermietung zu verweigern:
Deshalb sollte der Mieter vor Vertragsabschluss folgende Angaben über den potenziellen Untermieter übermitteln, damit der Vermieter prüfen kann, ob er einen Grund hat, die Erlaubnis zur Untervermietung zu verweigern:
- Name
- Geburtsdatum
- Private Anschrift
- Art und Umfang des Gewerbes
- Bonitätsstatus
- Untermietbedingungen (Höhe des Untermietzinses, Laufzeit des Untermietvertrags, Kündigungsmöglichkeiten)
Liegen keine Ausschlussgründe vor, muss der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung grundsätzlich erteilen.
Ohne diese sollte der Mieter auf keinen Fall untervermieten. In der bloßen Duldung liegt keine Erlaubnis zur Untervermietung. Denn die berechtigt den Vermieter zur Kündigung.
Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter eigentlich Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis gehabt hätte. Bittet der Mieter seinen Vermieter rechtzeitig um die Erlaubnis zur Untervermietung, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, soweit der Vermieter zu Erteilung der Erlaubnis verpflichtet gewesen wäre.
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